房地產泡沫
房地產泡沫含義
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供求量;投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰後日本的又一次“戰敗”。
判斷房地產泡沫指標
1、房價收入比。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，用於判斷居民住房消費需求的可持續性。這裡我們計算的房價收入比=城鎮人均住宅建築面積×商品住宅銷售價格/城鎮居民人均可支配收入。
2、租售比。租售比(租賃價格與銷售價格比)是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積用來衡量一個區域房產執行狀況。租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴表。
通俗來說，用售價與租金比可以反應目前租房合適還是買房合適。因為售價與租金比是反映一個區域或者一個樓盤是否具備良好投資價值的一個主要參考指標，若售價與租金比嚴重失調，買房不如租房。
租售比一般界定為1∶200至1：300 之間，如果租售比低於1∶300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估;如果高於1∶200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。 隨著租售比的降低房價的泡沫越大。
3、房地產價格增長率/GDP增長率。房地產價格增長率/GDP增長率是測量房地產相對實體經濟(GDP)增長速度的動態相對指標，測量虛擬經濟偏離實體經濟的程度，或者房地產行業相對國民經濟的擴張速度，反映房地產泡沫發展的趨勢。
通常情況下，房價漲幅應與GDP 的增幅相接近;比值越大，房地產價格偏離實體經濟的程度越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。關於房地產價格增長率與GDP 增長率的比值這一指標的臨界值， 國際上並無嚴格標準。大部分學者，如吳地寶和餘小勇(2007)認為對於我們開發中國家而言，當房價上漲幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認為房價很不正常，有較大泡沫。
4、房價增長率/CPI 增長率(或GDP 平減指數)。在我國住宅價格部分反應到消費者價格指數中，其中以居住類(主要是租金)價格表現出來。該指標是用來監測房地產泡沫的趨勢，測量房地產價格相對消費價格的增長速度。眾所周知，作為居住需求的住宅，是價值很大的消費品，理論上其價格變化應基本與CPI 變化同步。
如果房價過快上漲，並超過物價上漲幅度時，就以為房價可能偏離其價值。該比值越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。一般認為，房地產價格增長率大於10%，同時房地產價格增長率與CPI 的比率越過。
房地產泡沫破滅後果
提到當前的房地產泡沫，有很多專家不由自主地與上世紀90年代初的海南省的房地產泡沫破滅後的危害狀況聯絡起來，他們認為，如果決策層將房產泡沫捅破，那麼收拾房地產泡沫破滅後的爛攤子將非常棘手，要求決策層放鬆對房地產政策的調控。
當年，海南省、北海市的房地產爛攤子，乃是由於泡沫累積過多，突然破滅引發的。1992年年，鄧小平發表南巡講話後，總人數不過160萬的海南省竟然出現了2萬多家房地產公司(平均每80個人一家房地產公司)，其中的絕大部分公司是炒地皮，玩擊鼓傳花的遊戲。1993年初，海南全省房地產投資達87萬元，佔固定資產投資總額的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝一直飆升到600多萬元/畝。
1993年6月23日，時任國務院副總理的朱容基發表講話，宣佈中止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。第二天，國務院釋出《關於當前經濟情況和加強巨集觀調控意見》，嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建專案。房地產熱被釜底抽薪，泡沫迅速破滅。
據報道，當時海南省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閒置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。佔全國0.6%總人口的海南省積壓的商品房，竟然佔全國的10%。從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閒置建設用地23353.87公頃，佔閒置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，佔積壓總量的97.6%。從2006 年下半年開始，元氣大傷的海南房地產也開始出現緩慢的恢復性增長，但總成交量仍然有限。
所以，樓市泡沫一旦破裂後對中國經濟的危害是非常巨大的，當年海南省房地產泡沫破滅後的危害只是現在中國一線城市樓市泡沫的一個縮影。房地產泡沫破滅後，房價出現下跌，需求急劇下降，房價再繼續下跌，形成惡性迴圈。購房者多數高價按揭，房子成了負資產，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產，這就會衝擊整個金融體系。儘管現在即使國內各大銀行商業銀行通過了銀監會的房貸壓力測試，都表示即使房價30%也能槓得住，這只是一個幻想。
房地產泡沫如何預防
1、加強對房地產市場的巨集觀監控和管理
巨集觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對巨集觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至於過多積壓;其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增;最後，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
2、 建立全國統一的房地產市場執行預警預報制度
加強和完善巨集觀監控體系應當通過對全國房地產市場資訊及時歸集、整理和分析，就市場執行情況做出評價和預測，定期釋出市場分析報告，合理引導市場，為政府巨集觀決策作好參謀。我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的巨集觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。
3、 強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、佔地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自佔用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。