出租房稅收“黑洞”“合同中所產生的所有費用甲方不代開發票，如需代開發票的，開發票所產生的稅款由乙方承擔。”接下來就有裝修網小編和大家一起往下看例項吧！
這是北京某房地產中介公司房屋租賃合同中的一項條款。在發現了該條款後，北京白領張小玲(化名)發出了自己的疑問：“為什麼中介公司不主動提供發票，而且發票的稅點竟然還要由消費者來承擔?”
記者走訪了北京市我愛我家、鏈家地產等多個大型中介公司，幾位工作人員均對記者表示，其中介費或服務費是可以免費開具發票的，而每月房租發票的稅點則需要消費者支付。
“至今沒有收到過任何一張所謂的中介費發票。”已在京津兩地工作多年、曾在我愛我家等多個大型房地產中介公司租過房子的劉睿(化名)對記者表示，自己從未主動索要過發票，也沒有任何一家公司主動提供過發票。
深圳房地產律師劉子孺告訴記者，房地產中介公司至少要提供其收取的中介費的發票，但是由於很多租房者沒有報銷需求，往往並不重視向其索要發票，一些公司可能因此逃脫了開發票的義務。
“如果沒有發票的話，還可以根據公司實際收入情況向稅務機關自行申報。但從實際操作上看，發票是稅務機關收稅的一個重要依據，用來核定公司的收入，如果沒有發票，這就很成問題。”天津市某地稅部門一位工作人員也對記者表示。
在中國政法大學財稅金融法研究所所長劉少軍看來，房地產中介公司在租房中的稅收問題應該得到進一步整治與規範，不過目前也面臨著諸多改革的困難與阻礙，未來可以將其納入房產稅改革中進行規範。
被遺忘的發票
劉睿雖然一直在租房，但他從來都沒有向房地產中介公司索要過發票，因為在他看來，只有能夠報銷才有開發票的必要，既然沒有報銷需求，有沒有發票也就並不重要了。
記者在調查中也發現，接受採訪的多位租房者都和劉睿持類似觀點，有的甚至是次聽說可以索要租房發票。
那麼作為房地產中介公司，是否會主動向消費者提供相應發票呢?
“我們可以給你開中介費的發票，而且是沒有稅點的。但要是開每月房租的發票，你就得自己承擔5%的稅點。”北京市朝陽區一家我愛我家門店的工作人員對記者表示。
不過劉睿則對記者表示，在自己沒有主動詢問的情況下，包括我愛我家在內的任何一家房地產中介公司都沒有對他提起過發票的事情。
“拿到的只是收據。”一位在北京市某房地產中介公司剛剛租過房子的消費者在翻看了手頭的租房資料後告訴記者，而這也是大多數租房者的普遍遭遇。
在劉少軍看來，房地產中介公司應該向消費者開具發票，不過發票的具體內容則要視不同的交易情況而定，關鍵要看中介公司在交易過程中是以什麼身份出現的。
我愛我家的另一位工作人員也對記者表示，作為中介公司，目前提供的主要有兩種租房業務：一種情況是中介公司只提供中介服務，消費者和房東簽訂租房合同;另一種則是中介公司託管代理出租的房屋，租房合同的雙方是消費者和中介公司。
“一般情況下是誰收錢誰開發票，因此如果房地產中介公司只提供中介服務，那就只需要為消費者開具中介費發票;而如果是由房地產中介公司代理的房子，應該考慮負責代開包括房租在內的發票。”劉少軍表示。
劉少軍也指出，在房地產中介公司代理租房的業務中，公司賺取的並不是全部的交易費用，而只是其中的一個差價，即它租給消費者的價格與從房東手裡拿到房子的價格差。
“這種情況下，要房地產中介公司開全額的房租發票，對其來講確實也不公平。”劉少軍認為。
劉子孺也表示，單獨從房地產中介公司角度來講的話，由於其本身不是真正意義上的出租人(真正的出租人還是房東)，因此它也並沒有出具發票的義務。
中介：不問不開
“我找的那家房地產中介公司不收中介費，而且又明文規定不給房租開發票，豈不是他們就不用納稅了呢?”張小玲對此頗為不解。
在劉子孺看來，雖然這種公司承諾不向租房人收取中介費，但實際上可能直接在房東手上收了中介費。
除了上述情況之外，劉子孺還表示，目前租房市場上一些房地產中介公司還廣泛存在著這樣一種經營模式——房東作為出租方把房子出租給房產中介，給中介的回報則是，免收其一個月的租金。
“這個過程中，公司表面上可能不會從承租人手上收取中介費，但實際上已經從出租人手上收了錢。”劉子孺認為。
劉子孺告訴記者，這種情況下就很少會涉及到發票的問題，因此也可能導致一部分稅收的流失。
據劉少軍介紹，按照現行稅法的規定，出租房屋是要交稅的，但至今很多出租房子的人還都認為這是沒有必要交稅的，而且也很少能夠對個人租房行為進行繳稅監督。
在劉少軍看來，房地產中介公司納稅管理屬於地方稅務，各地的規定都是不一樣的。
上述天津市某地稅部門工作人員告訴記者，比如天津市目前就主要分兩種情況對房地產中介公司的租房市場業務進行徵稅。
“對於那些規模比較小的中介公司，即個體工商戶來說，收取的是定額稅。”她進一步解釋說，“稅務部門會根據同地區同行業的基本收入情況進行稅額的確定，由此核定出一個具體交稅的數額，這種公司只需要按期固定上繳這一數額的稅款就可以了。”
對於規模較大的一些房地產中介公司而言，該地稅人士表示，這種企業的稅收主要依靠發票或者其賬目情況，一般都採取企業自行申報的模式。
但是她也坦言，現在房產中介租房市場部分的稅收主要是根據發票來進行管理的，而目前很多消費者都不會主動索要發票，因此監管起來還是有難度。
個人：納稅幾乎為零
在劉子孺看來，目前我國的租房市場上，尤其是個人租賃市場上，房東本應為承租人開具房屋租賃費用的發票，但實際上這種可能性幾乎為零。
據瞭解，北京市地稅局2004年出臺的個人出租房屋管理辦法規定，對個人出租房屋應徵收的各項稅費，可選擇按照政策規定，分稅種計算繳納各種稅費;也可以選擇綜合徵收率計徵方式，綜合徵收率標準按實際租金收入的5%計徵。
劉子孺告訴記者，個人出租房屋的數量特別巨大，稅收規模也不容小覷。
不過劉子孺也坦言，由於發生在個體與個體之間的交易，由於變化頻繁很難監控，加之目前房產資訊公開程度也不夠，因此稅務部門很難控制實際交易狀況。
劉少軍也表示，據他了解，目前個人房屋出租的稅收很少得到有效徵收，也很少有人會主動去納稅。
中國稅務學會理事、東北財經大學教授吳旭東在接受記者採訪時表示，目前應該提升對房屋租賃市場稅收問題的重視程度。
吳旭東告訴記者，未來規範還要從源頭抓起，嚴管房地產中介公司的交易行為，通過未來房產資訊的聯網與發票制度的不斷完善來對其進行綜合整治。
“這個問題應該從未來房產稅徵收的角度進行統一解決，稅務部門在研究這個問題的時候，還應該把稅和發票的問題同時予以明確。”劉少軍認為。
不過在一些人眼中，加強了對房屋租賃市場的稅收管理，雖然保證了的稅收，但這種壓力終可能還要由消費者來承擔。
房地產律師秦兵對記者表示，從政策角度上看，應該加強對承租人的保護。如果承租人的權益能夠得到有效的保障，承租人會更加主動地向房地產中介公司索要發票。