一、先驗收後交房
某些開發商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質量瑕疵，為了轉嫁風險，規避責任，利用購房者急於收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰 匙，簽署“入夥協議書”，然後再進行驗房。一旦購房者沒有防範而與開發商辦理交房手續，不但今後難以追究開發商逾期交房的違約責任，還常常造成房屋或配套 設施的質量瑕疵和保修維修的責任不明。開發商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發專案 竣工，經驗收合格後方可交付使用;不經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由於交房時不具備合同約定和法律規定的交付條件，其所謂的交房不能產生法律上 的交付，購房者有權拒絕交房，開發商已構成實際上的逾期交房，應承擔逾期交付的違約責任。
驗收房屋流程可分為書面驗收和現場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的檔案(如：竣工備案表、交付許可證、實測面積資料等)，收取《住宅質量保證 書》、《住宅使用說明書》(注意裡面的交房日期)。特別提醒讀者，開發商必須提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質量保證書》及《新建商品住宅使用說 明書》。
現場驗收具體內容包括：
1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符;2.房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設施是否按 合同到位;4.其他合同中約定的專案做得如何。驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收並在交接記錄上如實記載，將拒收理由書掛號寄給開發商。而對於配 套設施缺失或縮水和違反規劃的問題，可聯絡其他購房者共同要求開發商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯合向主 管部門投訴甚至提起訴訟。
二、明確開發商收取的費用
交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業管理費、裝修保證金(不能直接向業主收取)、裝修垃圾清運費等。對於物業管理費的收費標準，根據《商 品房銷售管理辦法》，開發商在簽訂買賣合同時已選聘了物業管理企業的，購房者應與物業管理企業簽訂物業管理合同，現實中有的開發商為促銷而根據購房者的要 求承諾不同的物業費標準，有的對不同消費群採取不同收費標準，由於購房者是單個與開發商訂立合同，往往不知道別人的交費標準，作為市場化的物業管理服務而 言，同樣的服務不同的收費，對交費單價高且不知情的購房者構成了價格歧視。另一種情況是開發商口頭承諾低標準物業收費但沒有書面協議，交房前後與物業公司 簽署收費標準高於口頭承諾的物業管理委託合同(前期管理)。建議：對於價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標準一致，對於物業費上 漲，如果能收集到充分證據證明開發商曾經作的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開發商遵守承諾或補貼差價，如果舉證不能，只好儘快依法召開業主大會選聘 新的物業公司。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。
三、警惕協議陷阱
一些開發商利用購房者急於收房或疏於防範而設定圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。本市就曾發生過開發商在補充協議中主動支付部 分違約金，並寫明“雙方不再主張其他違約責任”等類似要求購房者放棄權利的文字。對於此類協議，需提請購房者注意：協議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的 權利也難以再追回。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務，在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商沒有權利提出新的交房條件，購房者對此類協議或條 款有權拒絕簽署。
在房產交易中因交房而產生的糾紛主要表現於水、電、煤氣及其附屬設施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產買賣合同》中，對上述情形予以關注，那麼在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。
一、設施裝置清點
如果購買的二手房是曾經有業主居住過的，那麼不少家庭裝置可能都是隨房贈送，因此，在簽訂房地產買賣合同時，能將裝置的品牌以及能否正常使用寫清楚，交房時按照合同約定清點。
二、 水、電、煤氣清點及過戶
可以由中介負責聯絡買賣雙方，約好一同至自來水公司、電力公司、煤氣公司辦理過戶手續，並向工作人員詢問有無其他欠費，如有則要求房東補交。不少人確實辦理了過戶，卻忽略諮詢是否欠費這一步驟，造成收房後需要補償欠費款及相當數量的滯納金。
三、 電話、寬頻過戶
這兩項的清點也能在買賣雙方均在場的情況下，到電信公司進行辦理，同樣也需要詢問工作人員有無欠費。
四、 有線電話過戶
房東持開戶卡，雙方至交費處辦理更名手續，同樣要結清欠費。
五、 維修基金過戶
一般房東都贈送維修基金，至物業公司辦理更名手續即可。
六、 物業服務費結清
在辦理物業更名手續時交納，一般由房東交至交房當月，交房次月開始由買家交納。
七、 戶口遷移
如房東戶口仍在原戶，買家可根據買賣合同約定追究房東責任。一些為了孩子就讀問題而購買二手房的，更應該關注戶口情況，目前的相關規定是：國小片區內同一 套房產只能有一位適齡兒童（合法生育的多子女家庭除外）入讀。即該套房產沒有其他適齡兒童在片區內國小一至六年級就學。在二手房業界，這項新規定也被稱為 “六年限制”，買家在購買該套二手房之前就應該留意該房產之前六年內是否有國小生就讀。
八、 清點鑰匙
交接鑰匙包括：房間、大門、防盜門、信箱等。買家應當分門別類保管。
收房時應注意的問題，如何驗房收房？買房置業，幾乎對每一個家庭來說，都是一件至關重要的大事情，因此涉及購房的每一個環節都將牽動著無數購房者敏感的神 經，而其中收房則更是購房者關注的重要一環。雖然也許每一個購房者都盼望收到的房子能夠完美無缺，然而遺憾的是，現實中，收房的過程中總是不可避免地會遇 到各種問題。因此，結合收房時應注意的問題，總結了收房標準事項八大關鍵詞，幫助您解決如何驗房收房的難題。
關鍵詞一：合同
根據商品房買賣合同的約定，商品房在達到交付使用條件後，開發商應以電話、郵寄或媒體公佈的方式，正式通知業主收房；購房者應在獲悉收房通知的一定時間內，及時收房，並做好收房的相關準備工作。
合同中的以下四個條款應熟知：
第三條：買受人所購商品房的基本情況。其中包括：位置、結構、層高等內容，業主在驗房時應注意對照。
第八條：對於出現未按照合同約定時間交付使用的樓盤，業主可依據第九條：出賣人應以逾期交房的違約責任的內容，來要求開發商進行賠償。
第十四條：出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常執行的承諾。該條款內容中包括水、電、氣等內容，在交房時應達到約定的使用條件。
附件三：裝飾、裝置標準。這部分內容詳細約定了交房時室內門、窗、廚、衛等各部分的裝飾標準，是驗房時的重要依據。
重視程度：★★★
關鍵詞二：交費
契稅：2008年1月1日後簽訂購房合同的購房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價格低於5728元/平方米，契稅為總房款的 1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。2008年之前簽訂購房合同的購房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價格低於4290元/平方 米，契稅為總房款的1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。
專項維修資金：根據《西安市物業管理條例》相關規定：多層住宅交納總房款的2%，高層住宅為總房款3%，商鋪、寫字樓參照執行，一般為總房款的3%。
以上兩項費用，不應由開發企業代收。專項維修資金應到中國銀行西大街支行西安市房屋管理局房屋維修資金管理中心指定賬戶交納。契稅應到西安市西大街116 號，西安市二手房交易市場二樓契稅徵收視窗或西安市北馬道香米園93號，西安市房屋產權產籍管理中心一樓契稅徵收視窗，進行交納。
天然氣初裝費：開發企業與天然氣公司在2007年5月10日以前簽定合同的，應繳納2278元/戶，2007年5月10日以後，應交納1518元/戶。
有線電視安裝費：350元/戶，每增加一個埠加收150元。
重視程度：★★★★★
關鍵詞三：“兩書一表”
“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。在交房時開發商必須提供給每個給業主，主要內容是住宅構造。
如：承重牆、管道型別等部分的使用說明，以及開發商對房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期內出現質量問題時，應由開發商按約定維修。
《竣工驗收備案表》，即常說的“一表”。此表是政府相關部門對整個樓盤的備案，對開發商有著嚴格的約束作用，開發商必須要對樓盤終生負責。《竣工驗收備案 表》一式三份，一份由市建委備案，一份交到房屋管理局辦理房產證，一份由開發商保留。購房者在收房時看到的一般是影印件，但可根據影印件上的編號，在城鄉 建設委員會(市建委)查詢‘竣工驗收備案表’的詳細情況。
重視程度：★★★★★
關鍵詞四：面積
在交房時，開發商應出示房屋測量事務所對樓盤進行的實測報告，其中包括公共分攤面積和套內建築面積，而該表也是結算房款的依據。同時，權威部門的面積實測表，對於專項維修資金繳納、辦理房產證等事項至關重要。
由於建築施工中的誤差，購房合同中約定的房屋建築面積和公攤面積，一般與實測不會完全一致。根據建設部規定，面積差異在正負3%以內可視為正常誤差。
如果出現面積與合同約定差異較大的情況，業主應根據購房合同第五條：面積確認及面積差異處理方法，來處理面積差異的情況。
重視程度：★★★★
關鍵詞五：驗房
驗房時，物業、開發商工程部工作人員一般都會陪同。對於發現的房屋問題，應及時記錄並整改。需要提醒大家的是，在驗房時應著重注意以下四個方面：
A、門窗外框周邊應打密封膠，門窗無劃痕、損傷，推拉順暢；
B、水電部分，業主應著重檢查電路、排水是否正常，衛生間等用水房間應做蓄水檢驗；
C、牆面、地面無空鼓、裂縫，用水房間應與相鄰地面有2cm的高差；
D、地輻熱、暖氣管道的打壓是驗房的重點，試驗壓力一般為0.6Mpa，時間在10分鐘左右。
驗房時，物業工作人員會攜帶檢驗電路、排水、打壓等裝置。業主也應攜帶工具對房屋進行檢驗，如：小榔頭檢驗空鼓，捲尺測量頂樑、窗框、衛生間高差、層高，粉筆標註出現問題的位置，方便施工方直觀整改。
重視程度：★★★★★
關鍵詞六：公共部分
開發商的交房標準，不僅是指室內施工，公共部分同樣是交房的重要標準，對於沒有達到使用標準的公共部分，業主也應重視。
A、在多次驗房中，肖師傅發現公共區域內的消火栓箱都是空無一物，這是不符合交房條件的。在交房時，開發商必須配齊消防栓內裝置，且通上水源，達到正常使用條件；
B、信報箱、樓宇標識、門牌標識、層位標識等部分。在交房時，這些標識都應張貼完好；
C、燃氣、給水、供電、供暖、道路停車場、安防系統等設施、裝置，應全部到位，並達到正常使用條件。
重視程度：★★★★
關鍵詞七：裝修
收房之後，業主就要面臨裝修了。房屋原先的設施、裝置在改動時一定要特別注意。尤其是使用地輻熱管道的房間，鋪設地面時一定要小心。
業主在裝修期間，一定要正確使用住宅裝置，不擅自改動住宅主體結構等。
如果業主因為裝修設計而改動房屋結構，必須先要將裝修方案交給物業公司，經過專業人士確認無影響後，才能進行裝修。業主不改動房屋的原有結構，這是保證正常居住安全的基本要求。
重視程度：★★★★
關鍵詞八：保修
很多業主在裝修完入住後，發現房屋存在一些問題，如：外牆滲漏、管道跑水、頂樑、牆面開裂等情況，在投訴給物業、開發企業後都不能及時解決。這樣的問題對業主的正常生活帶來很大影響，所以業主必須要了解房屋出現問題後的各種解決方法。
根據《建築工程質量管理條例》第四十條規定：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏保修5年，電氣管線、給排水管道、裝置安裝和裝修工程保修2年等。
在該保修期間內，開發企業必須對所售商品房承擔質量保修責任。因此，業主在收房後遇到房屋質量問題，應依據保修期限的約定要求開發企業整改。
房屋在保修期間出現問題，業主如遇開發企業不予解決或推脫責任等情況，應及時到西安市建委質量監督站進行反映。
重視程度：★★★★
看房提要
堅持先驗房、後簽字。業主們只有堅持先驗房、後收房，才能正確的維護自己的權益。
如果對房屋情況無法判定，可在房屋交接驗收單上註明，“室內情況不清楚”、“樓房狀況未明”等字。
將驗房中的所有問題書面呈遞給開發商讓其簽收，避免留下後患。
業主在物業領取鑰匙後，從法律角度可視為正式收房。
攜帶相機(是照片上帶日期)，山水匯園收房記，對驗房中的問題進行記錄。