今年夏天，全國多地遭遇強降雨，很多房屋遭到損害。面對房屋漏水、電梯故障、公共設施裝置損壞等情況，住宅專項維修資金就該派上用場了。這筆錢的使用情況究竟怎麼樣?如何更好地予以使用?筆者對此進行了調查。
普遍存在資金支取難
住宅專項維修資金，通俗來說就是房屋的“治病錢”。我國物權法規定，建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有，經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。
但筆者在採訪中瞭解到，多個小區電梯從發生故障到維修耗時要8個月以上，由於近半數業主不同意，有的小區電梯維修擱淺了近1年，有的物業公司經理工作10年僅2次成功啟動此筆資金……許多房屋“應修未修”或者修繕不及時，一些地方的住宅專項維修資金還沉睡在銀行賬戶裡。
使用難是因為支取難。按照物權法規定，決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。“兩個2/3的指標操作起來比較困難。部分業主參與公共事務的積極性不高，‘事不關己’現象較突出。還有部分業主並不在當地居住，難以書面簽字表決。”北京市海淀區一家物業公司的王經理說。
支取難還受到其他多重因素的影響。據中國人民大學教授劉俊海介紹，專項維修資金屬於業主的共有財產，物業管理公司應該按照規定啟動業主委員會機制並召開業主大會，保證資訊公開透明，進一步徵得業主的信任和同意。
但是筆者隨機走訪了北京市多個小區，發現只有個別小區成立了業主委員會，被訪業主紛紛表示從來沒有參加過業主大會。這就導致該筆資金使用情況不公開透明，很多業主擔心錢款被挪用，進而增加了資金使用的阻力。
此外，王經理還透露，部分房地產企業未能全額繳存代收的住房維修資金，票據結報也不及時;住宅資訊錄入有誤，導致無法核對;住宅轉移登記時維修資金餘額補繳和過戶管理不到位，這些都進一步增加了資金支取、使用的難度。
部分城市採取“特事特辦”
如今，為解決住宅專項維修資金使用率低、支取不暢等問題，全國多個城市專門制定了應急政策。比如，北京市制定了應急使用住宅專項維修資金的政策，規定如果出現電梯故障危及人身安全等6種緊急情況時，無需2/3業主同意，維修資金快時間48小時到賬，但應事前告知業主;浙江省出臺相關規定，房屋維修方案公示以後，只要建築物內所有權人不超過1/3的業主書面提出反對意見，就視為公示同意。
伴隨相關政策的推出，住宅專項維修資金使用情況有所改善。北京市住房資金管理中心今年8月8日釋出的《北京市商品住宅專項維修資金2015年歸集使用情況的報告》顯示，北京每年的維修資金使用額已經由2010年的5000餘萬元增加到去年的6.13億元，僅應急維修就使用了2億多元。“這是政府工作效率提升的一種反映，特別是緊急情況下簡化了審批程式。但這只是特事特辦的應急政策。”劉俊海說。
“儘管是應急維修，但也要完善事中和事後監督。問題的關鍵在於政府對社群房屋管理權的下放，並不是說把權力下放給了業主，業主就會使用了，而是教育引導物業管理公司和業主依法使用。”北京友融律師事務所律師張冬光說。
根本之策是業主自治
採訪中，多位專家建議，可在住宅維修資金中拿出一部分彙集成“資金池”，由房管部門統一調撥資金，每年定期對全市的物業管理進行維修，並嚴格核算。同時，建立適當的“花錢”機制，相關部門對於不合格的小區共用設施應該督促整修，讓資金使用具備主動性。
“在我代理的案件中，很多業委會成立後積極行使權利，拿回了業主共有的物業管理用房、小區共有車位的管理權等。如果沒有業主委員會，做到上述事項就很難了，遑論召開業主大會表決支取使用住宅專項維修資金了。”張冬光介紹，“實踐中，因為要由開發商提供前期物業服務，物業單位往往就是開發商的子公司，相對業主來說是強勢，物業公司基於自身利益通常不願意業主成立業委會。”
“加強維修基金的使用管理，關鍵是推進小區儘快成立業主委員會，實現業主自治。”劉俊海建議，物業管理公司應按規定啟用業主委員會及業主大會機制。這一方面有利於業主之間通過公開透明的平臺進行溝通，另一方面便於業主監督物業管理公司的相關工作，確保住宅專項維修資金不被亂用和挪用。
針對通過立法變更表決比例的問題，張冬光認為，網際網路時代，政府部門主動幫助業主建立業主委員會，並通過網路表決機制，能降低表決成本。“對於緊急維修專案，我們還可以嘗試由政府設立專門賬戶先墊付，再向公共維修基金追償;或者設立一種訴訟機制，賦予業主訴訟的權利，勝訴後，可以直接使用維修基金。這些都能比通過立法變更表決比例更快捷解決問題。”
專家還建議，物業管理公司應當提高辦事效率，遇到房屋修繕等問題，及時通過微信群進行通知與商議，同時定時公示住宅專項維修資金餘額及使用明細，保證資金使用安全透明。政府相關部門也應進一步加強監管，確保專項資金的安全和合理化使用。
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住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況適時調整。
挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
——摘自《住宅專項維修資金管理辦法》
(來源： 人民日報)